Uno de los pilares de la burbuja inmobiliaria es el sobrecosto que van a pagar las personas que tienen una hipoteca por su vivienda porque todo se montó para que eso fuese así. El sistema se diseñó para que la alternativa que más mereciese la pena fuese la compra de vivienda (frente al alquiler), se diseñó para canalizar toda la oferta hacia el proceso de compra-venta y se hizo de tal forma que la vivienda fuese más cara y se considerase ese sobreprecio como una inversión y como la principal forma de ahorro vía patrimonio inmobiliario.
En el libro se recoge que el precio de la vivienda debería equilibrarse en torno a 4 y 4,5 veces el salario medio y que en España se ha llegado a pagar hasta 15 veces el salario medio anual (más del triple).
El 14 de mayo de 2013 se oficializó en cierta medida a través de Miguel Marín, presidente de la Asociación española de Banca y que recogió idealista: “comprar un piso debería costar sólo cuatro años de salario frente a los seis dedicados en la actualidad”. Si bien los datos que recoge la noticia según la AEB se están pagando 6 años de media por la vivienda y usan como salario medio datos que rondan la Ganancia Media más que el salario medio bruto (sin messis, ronaldos, directivos IBEX banca, etc).
"En España, el salario medio bruto anual es de 22.790,2 euros, por lo que la vivienda media según este cálculo debería valer 91.160,8 euros"
Esto está aún muy lejos de ser una oficialización como dios manda y que llegue a la gente, pero ya lo han dicho para que llegue a los primeros oídos interesados.
Esto nos permite hacer unos cálculos.
Partiendo de que el punto de equilibrio en la compra de una vivienda debería estar entre 4'5 y 4 veces el salario medio bruto:
-Sueldo Medio bruto: 15.500
-Sueldo Mediano: 19.287
-Ganancia Media: 25.667.
datos INE. ver enlace a otro post de este blog
Cuota hipotecaria mensual media : 620€
Cuota hipotecaria anual: 7440€
Fuente aquí
En Octubre de 2006 (pico de burbuja) en torno a los 740€/mes
Cuota hipotecaria anual: 10.360€
Fuente aquí
El sueldo medio bruto es la medida que vamos a utilizar al considerarla la más justa, las otras están desviadas por las ganancias extravagantes de las rentas altas que componen una parte minoritaria de la sociedad española.
Si la vivienda ha de costar como mucho entre las 4,5 veces el salario medio bruto (15500x 4,5= 69750) o el calculo de AEB que es unos 91.000 euros y las hipotecas medias que se dieron en 2007 (rondando los 150.000 euros) sabemos que el sobreprecio es como mínimo entre el 40% y el 50% .
Reducir salarios un 5% hace incrementar el esfuerzo a pagar la hipoteca para los hipotecados en pico de burbuja más de un 8%,
Reducir la cuota hipotecaria en 100 euros al mes amortigua una caída salarial del 8%.
Teniendo en cuanta que las hipotecas se concedieron como mínimo entre un 40% y un 50% por encima de su punto de equilibrio, la cuota hipotecaria en equilibrio estaría entre los 370€/mes y los 444€/mes, es decir unos 370-296 euros al mes menos. Lo cual permitiría amortiguar caídas salariales de entre el 24% y el 30%.
¿han bajado las hipotecas?. Los datos hablan de las hipotecas medias contraídas al año, pero lo cierto es que la cuota hipotecaria media depende del año en la que se contrató y ha variado en función del tipo de hipoteca que sea casi siempre está ligada a Euribor. Desde 2007 hasta ahora ha bajado unos 3 puntos, bajada muy insuficiente que nunca compensará el sobreprecio que se pagó por la vivienda en su momento.
El punto de equilibrio solo se alcanzará en nuevas hipotecas y muy adelante. El problema con las hipotecas antiguas es muy severo y reflejan que esas familias están haciendo un esfuerzo muy grande porque los salarios han caído más de un 10% desde 2007 lo que supone un esfuerzo por pagar la vivienda de entre un 16% y un 20% más que no se compensa con la bajada del euribor.
Y todo esto sin contar el desempleo.
Muy buen análisis.
ResponderEliminarPara que mucho devoto ladrillero aún diga que"la vivienda a penas va a bajar más" o que"ya está a un precio equilibrado"
Hasta que un piso medio en un barrio decente no cueste en una gran ciudad unos 150.000 euros, no se habrá llegado al equilibrio.